Памятка по вопросам перепланировки квартиры в крупнопанельном жилом доме
Перепланировка – это:
1. Изменение расположения в плане стен, перегородок, перекрытий, вентблоков и других конструктивных элементов здания, а также их полный или частичный демонтаж, с последующей заменой другими конструкциями или без нее, проделывание ниш, проемов и отверстий (кроме отверстий для крепежных элементов и проводов), устройство дополнительных перегородок, установка дополнительных дверей.
2. Изменение конструкции, расположения и технических характеристик элементов инженерных систем: электро-, газо- и водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции (устройство «теплых» полов, дополнительных розеток и потолочных светильников, изменение сечения проводов, перенос сантехоборудования, изменение диаметра трубопровода и полотенцесушителей, изменение мощности и конструкции отопительных приборов, расположения труб канализации и т.п.)
Последствия несанкционированных и неквалифицированных перепланировок:
- снижение (вплоть до потери) несущей способности элементов здания, приводящие к деформации, частичному или полному разрушению конструкций и узлов, а при неблагоприятном стечении обстоятельств - к обрушению здания;
- неэффективная работа или отказ системы естественной вентиляции;
- снижение давления и (или) температуры воды в системе водоснабжения;
- уменьшение пропускной способности канализации;
- разбалансирование системы отопления, снижение или чрезмерное увеличение теплоотдачи отопительных приборов;
- выход из строя или повреждение элементов системы электроснабжения (проводка, предохранитель, электросчетчик), поражение людей электрическим током, возгорание;
- отравление газом или взрыв газовоздушной смеси.
Для получения информации о порядке осуществления перепланировки необходимо обращаться в эксплуатирующую (обслуживающую) организацию и строго следовать установленным требованиям.
Вопросы и ответы о порядке перепланировки кваритир
Что следует знать жильцам многоквартирных домов и частного сектора, затеявшим ремонт?.. Крохотная кухня, проходные комнаты... Чтобы сделать свое жилье более уютным, жильцы нередко задумываются о перепланировке. Что следует знать жильцам многоквартирных домов и частного сектора, затеявшим ремонт? Во время интернет–конференции на сайте www.sb.by на вопросы читателей отвечала главный инженер управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Виолетта АНДРИАНОВА.
Совмещенные удобства
Сергей Сальников, Минск: Хочу сделать из раздельного санузла совмещенный. Снести тонкую стенку между туалетом и ванной. Могу ли я это сделать без согласований? Какой пакет документов нужно собрать?
В.А.: Выполнение ремонтно–строительных работ в квартире регламентируется Положением о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденным постановлением Совета Министров от 31 декабря 2006 года № 1805. В соответствии с этим документом для демонтажа перегородки между туалетной и ванной комнатами требуется разрешение местного исполкома. Вам нужно подать в Мингорисполком заявление, к которому приложить паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с заявителем, на переустройство жилого помещения, техпаспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственника жилого помещения), план–схему или перечень (описание) работ по переустройству, составленный в произвольной форме, письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации — для члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения. Также потребуется разработка проектной документации, предусматривающей устройство гидроизоляции в санузлах.
— Неужели эта перегородка играет такую большую роль?
В.А.: Дело в том, что под ней нет гидроизоляции. Жильцы сносят перегородку, не думая о последствиях. И понимают, что натворили, лишь тогда, когда у соседей снизу начинает появляться сырость, потолок увлажняется и приходится оплачивать им ремонт квартиры.
Маргарита, Брест: Мы убрали перегородку между туалетом и ванной — сделали совмещенный санузел. Разрешения в ЖЭСе и исполкоме на это были получены. А теперь мне говорят, чтобы все узаконить, нужен еще и проект. Но ведь перепланировка не затрагивает несущих стен...
В.А.: Поскольку работы уже выполнены, для принятия решения об узаконивании перепланировки требуется предоставить техническое заключение с расчетами и чертежами, выполненное проектной организацией. Проект не нужен.
Ника: Я бы хотела в совмещенном санузле демонтировать ванну и поставить душевую кабинку. Однако знакомые говорят, что для этого нужно пройти массу согласований. Так ли это?
В.А.: В соответствии с постановлением Совета Министров от 20 октября 2010 года № 1526, которое вступило в силу 28 ноября, на демонтаж ванны и последующую установку душевой кабины, а также перенос существующей и (или) установку дополнительной водоразборной арматуры, замену внутриквартирных трубопроводов водоснабжения и канализации разрешения исполкома и разработки проекта не требуется.
Обратная тяга
Галина Мельяченко, Минск: Живу на 9–м этаже панельного дома. Хочу сделать нишу на кухне в вентиляционной шахте. Нужны ли какие–то согласования?
В.А.: Независимо от того, на каком этаже вы проживаете, подобные работы проводить нельзя. Переоборудование вентиляционных шахт и каналов запрещается и влечет наложение штрафа до 50 базовых величин. Самовольное переоборудование подлежит восстановлению.
Надежда Павловна, Минск: В советское время мы на первом этаже в вентшахте сделали нишу для холодильника. Мы никому ничего не перекрываем. Столько лет не было никаких проблем! Но недавно у нас с улицы залило стык, и в углу в квартире появилась сырость (потемнения на обоях и потолке). Когда я обратилась в домоуправление, там сказали, что пока мы не заделаем обратно нишу, они ремонт в квартире проводить не будут. Правильно ли это? Можем ли мы оставить нишу?
В.А.: Как я уже сказала, переоборудование вентшахт и каналов законодательством запрещается. Прежде всего вы оставили без вентиляции свою квартиру, что негативно влияет на влажностный режим. Следует незамедлительно восстановить вентиляционный канал. Балкон в полный рост.
Татьяна: Разрешается ли на балконе (на лоджии) делать окна в полный рост (от пола до потолка)?
В.А.: Остекление балкона (лоджии) допускается по согласованию с территориальным органом архитектуры. Если потребуется и переоборудование ограждения балкона, то необходимо получить разрешение местного исполкома и выполнить работы в соответствии с проектной документацией.
Зоя, Минск: Могу ли я пристроить балкон к квартире на первом этаже («хрущевка») в индивидуальном порядке? Все окна квартиры выходят в глухой двор.
В.А.: Устройство балкона возможно с разрешения исполкома в соответствии с проектной документацией. Это предусмотрено пунктом 8 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Сам себе архитектор?
Лариса Ивановна, Молодечно: 4 года назад делала в однокомнатной квартире перепланировку. По проекту у меня была предусмотрена гофрированная дверь, которая разделяла кухню и маленькую гостиную. Позже я эту дверь убрала, потому что никогда ей не пользовалась. Является ли это нарушением?
В.А.: Кухня с газовой плитой обязательно должна быть оборудована дверью.
— А если бы речь шла про кухню, оборудованную электроплитой?
В.А.: В таком случае объединение кухни с жилой комнатой и прихожей в единое пространство допускается, но с условием, что ее функциональное назначение не будет изменено. То есть перегородка убирается, но на той стене, где оборудование было, оно и остается — функциональная зона не меняется. Можно изменить только планировочное решение. А изменение функционального назначения помещений при перепланировке законодательством не предусмотрено.
Ольга: У меня однокомнатная квартира. Кухня и жилая комната размещены по разные стороны от санузла. Я бы хотела на месте кухни (10 кв. м) сделать спальню, вместо жилой комнаты (17 кв. м) — небольшую кухню возле стенки с санузлом, а остальное место отвести под гостиную. Плита электрическая, вентиляцию можно вывести к вентиляционной шахте, на предполагаемой кухне пол сделать с гидроизоляцией. Систему канализации, на мой взгляд, переделывать не нужно, только с одной стороны удлинить трубу под кухню, а с другой поставить заглушку. Возможна ли данная перепланировка?
В.А.: Производство работ с нарушением действующих строительных требований не допускается. А при указанной перепланировке нарушаются строительные требования и по площадям жилых и подсобных помещений в квартире, и по звукоизоляции, и по вентиляции. Многие люди считают, что они сами хозяева в своей квартире, и просто не хотят задумываться, почему дом спроектирован именно так. Например, вы хотите на месте кухни сделать спальню. Но дело в том, что кухни в многоэтажных домах, как правило, граничат с такими же кухнями либо санузлами соседних квартир, а также кухнями сверху и снизу. Вот и представьте, каково вам будет спать в вашей спальне, стены которой окружены со всех сторон трубопроводами водоснабжения и канализации. Тут никакая звукоизоляция ситуацию не исправит.
Андрей Феликсович: Хочу совместить балкон и кухню, при этом убрать только разделяющие их окно и балконную дверь, а участки стен сохранить. Будет ли это считаться перепланировкой?
В.А.: Указанные работы выполнять нельзя. Балкон не является жилым помещением. Это летняя площадка, температура воздуха на которой не нормируется, а в кухне она должна быть не менее 18 градусов. Совмещение балкона с жилым помещением недопустимо, поскольку нарушается температурно–влажностный режим, что влечет за собой появление дефектов (сырость, плесень) конструктивных элементов.
Елена Николаевна, Мозырь: Мы хотим снести стену, соединяющую прихожую и спальню. В одном учреждении, отвечающем за перепланировку, сказали, что в панельном доме категорически запрещена любая перепланировка. А в другой организации посоветовали найти проект дома, чтобы доказать, что потолочная плита над этой стеной цельная. Проект мы не нашли. Куда нам лучше обращаться? Если все же окажется, что снести всю стену нельзя, можно ли сделать большой дверной проем и поставить там дверь–купе?
В.А.: Снос несущих стен запрещается. Проем в несущей стене выполнить можно с разрешения местного исполкома и в соответствии с проектной документацией, в которой и будут определены допустимые размеры проема.
Федор Петричиц: Можно ли на законных основаниях в приватизированной квартире трехэтажного панельного дома (первый этаж) переделать отопление с централизованного на индивидуальное, установив газовый котел (газоснабжение централизованное)?
В.А.: В настоящее время в целях экономии топливно–энергетических ресурсов осуществляется децентрализация отопления. Как правило, это практикуется в одноквартирных блокированных жилых домах с переводом всех квартир на индивидуальное отопление. Одну квартиру в многоквартирном жилом доме переводить на индивидуальное отопление нерационально и нецелесообразно. В частности, вам пришлось бы сделать проект на реконструкцию системы отопления и газоснабжения всего дома, а также предусмотреть систему дымоудаления от газового котла. А поскольку реконструкция указанных инженерных систем затрагивает интересы других жильцов дома, требуется получить еще и их согласие на такое переустройство.
Наталья: Поясните порядок оформления документов для переноса ненесущей стены в панельном доме (кухня).
В.А.: Для переноса перегородки следует получить разрешение исполкома. Разработка проектной документации не требуется.
Владимир, Минск: Живем в двухкомнатной «хрущевке», одна комната — проходная. Из коридора в зал двери не были предусмотрены, просто арка. В 1967 году родители поставили в арке двери. Является ли это перепланировкой?
В.А.: В соответствии с пунктом 10 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах не требуется разрешения местного исполкома и разработка проекта для установки (замены) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема. Установленные вами двери не являются переустройством и перепланировкой.
Нелла Ивановна, Минск: Можем ли мы перепланировать нашу двухкомнатную «хрущевку» так, чтобы комнаты стали раздельными? Также хотим разделить совмещенный с ванной санузел. Дом панельный.
В.А.: Для выполнения указанной перепланировки следует подать в местный исполком заявление, к которому приложить все необходимые документы, в том числе план–схему или перечень работ по переустройству, составленный в произвольной форме. Специалисты определят, возможна ли данная перепланировка.
Маруся Белкина: Перепланировка в квартире сделана в 1994 году. Через 16 лет решили узаконить. С чего начать? Некоторые фирмы запрашивают за решение вопроса от 2 тысяч долларов, помимо официальных расходов.
В.А.: Следует подать заявление в установленном порядке в исполком о разрешении сохранения самовольной перепланировки. Кроме предусмотренных законодательством документов, нужно предоставить техническое заключение с расчетами и чертежами по выполненной перепланировке, разработанное проектной организацией. Если согласно ему перепланировка выполнена с соблюдением технических нормативных правовых актов, она может быть сохранена.
Пока квартира еще строится
Марина Георгиевна, Минск: Сын строит квартиру, дом еще не сдан. Он хотел бы сделать дверной проем в кладовой с другой стороны, а также перенести в ванной комнате полотенцесушитель. Но прораб говорит, что он должен сдать все так, как положено по проекту, а потом уже можно будет что–то менять.
В.А.: Чтобы выполнять эти работы в строящемся доме, необходимо внести изменения в проектно–сметную документацию на строительство дома. Если такой возможности нет, то после оформления квартиры вашему сыну следует обратиться в местный исполком и получить разрешение на перенос дверного проема. Если дверной проем будет устраиваться в несущей стене, то потребуется еще и разработка проектной документации. Что касается переноса полотенцесушителя, то после сдачи дома выполнение данных работ нужно будет согласовать лишь с эксплуатирующей организацией.
Мой дом — моя крепость
Наталья, поселок Колодищи: Хотели бы пристроить к частному жилому дому дополнительные жилые площади, а также санузел и кухню. Что для этого нужно? Если все это уже сделано без согласований, как узаконить постройки?
В.А.: Выполнение ремонтно–строительных работ в одноквартирных жилых домах регламентируется Положением о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории, утвержденным постановлением Совета Министров от 31 декабря 2006 года № 1805. Если вы еще не делали пристроек, то вам нужно обратиться в исполком с заявлением, к которому приложить следующие документы: описание работ и планов по изменению физических параметров и функционального назначения жилого дома, письменное согласие всех проживающих, в том числе временно отсутствующих совершеннолетних граждан и собственников общей долевой собственности, на реконструкцию. Решение о принятии в эксплуатацию и регистрации в установленном порядке самовольной реконструкции жилого дома принимается местным исполкомом.
Татьяна, Могилев: Живем в частном секторе. Просили в горисполкоме разрешение на строительство бани, нам отказали. Однако брат начал строить баню самовольно. Какие могут быть последствия?
В.А.: За самовольное строительство предусмотрен штраф в размере от 20 до 50 базовых величин.
Миронов Константин: Мы с другим дольщиком имеем в собственности по 1/2 доле жилого одноквартирного дома. Хотим на мансарде на втором этаже без изменения площадей (за счет уменьшения коридоров) оборудовать кухню. Перегородки там деревянные. Нужен ли на это архитектурно–строительный проект?
В.А.: На реконструкцию жилого дома высотой до 10 метров проектная документация не нужна. Вместе с тем она требуется на его инженерное оборудование.